6个趋势4个建议 2019年该不该出手买房?

来源:大猫财经 2018-11-19 09:50

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最近,一家公司的产品兑付遇到了问题。

这家公司叫金城集团,自称是一家“综合性的现代城市发展集团”,“在8个国家和地区的60多座城市设有分支机构,拥有港股上市公司金诚控股(01462.HK)及新三板挂牌公司太悦健康(832227)、丽晶光电(831777)等5家公众公司”。

金诚财富是金诚集团旗下的金融服务机构,拥有一个基金销售公司和6家经备案的私募基金,他们发行的大部分私募产品均投向集团运作的59个特色小镇项目,官网介绍“签约量超过5700亿元”。

这次出问题的产品涉及规模140亿,很多人还都是内部员工,有的员工刚刚入职,为转正借钱买产品,结果一周不到就出了问题。

对于涉及其中的很多家庭来说,这是年底的大悲剧,2019年,这样的事情还有可能发生。

2018年,对于地产公司来说不是个好年份,调控严格,年初因为棚改政策,很多立足于三四线城市的公司收益颇高,但是随着调控趋严和去库存逐渐完成,三四线房价的高潮已过,很多地产公司发现现金流成了大问题。

02

2015年1月,证监会颁布《公司债券发行与交易管理办法》,放松房企公司债发行,而后迎来了中期票据和公司债的发行热潮。到2018年,3年期的债券、票据陆续到期,房企开始迎来还债的高峰。2018上半年政府进一步出台政策,明确指出信托资金不得违规投向房地产、委托贷款资金不得投向禁止领域,同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。

政策收紧,债务紧逼双重因素导致部分公司出现资金问题。以往常用的融资渠道基本关闭,很多公司不得已走海外融资的路子,以前看不上的融资渠道也被起用,现在很多财富公司推荐的产品背后,对应的都是房地产公司的项目,有的产品对应的是过桥贷款,有的对应的是开发贷,有的利用的银行放贷的时间差,八仙过海,各显其能。

但是对于很多抗风险能力不足的公司来说,一个风吹草动,现金流崩溃的结果就会发生,比如房价降一点、销售差一点、回款慢一点……

现在,很多公司在卖项目求生存,比如华夏幸福;很多公司开始多元化,比如碧桂园的机器人项目;很多公司在去地产化,改名的公司很多;万科喊“活下去”的口号也真不是忽悠业界。

2019年,这种状况不可能立刻改变。

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2018年10月份很多城市的销售额、房价都在下降,至少有6个方面的迹象值得关注:

据监测的60个主要城市的成交量显示:

整体成交环比继续下降6%,北京、广州环比跌幅均在45%以上。二三线城市市场热度分化,成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度;而长沙、杭州、苏州、青岛、南京等市场降温显著;

百强房企销售减速,10月环比降10.5%、同比增速放缓;

今年二手房成交先升后降,三季度环比减少了6%;

打折房增加,上半年企业让利意愿不强,让利形式多为一次性付款及首付款比例优惠;从8月底恒大率先开启全国范围内8.9折降价促销,房企打折促销“降价”的项目增多,行业平均折扣达9.3折,住宅折扣最高达6.4折;

拿地意愿下滑,多地出现流拍,企业投资趋谨慎;

近期住建部“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”的表态已经很明确了,后续政策全面放松可能性不大,很多企业开始为过冬做准备,抢收业绩,这也助长了市场的观望情绪。

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所以,如何对待2019年,该不该出手买房,大家都比较谨慎。中金公司最近出了一份趋势报告,很多观点猫哥都比较赞同,这里呈现一些要点:

目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部,进入下行阶段。2019年全国商品房销售大概率将出现五年来首次同比下跌,中金预计跌幅在10%左右;

一二线城市基本平稳,三四线城市量价齐跌;与此对应,一二线城市开发商受影响程度较小,主业聚焦三四线公司则不容乐观。

基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负;

政策面也将不断调整,着重在支持合理住房需求(刚需和首改)、增加有效供应(新建和存量)、引导合理定价(房价和地价)等方面做出积极调整。

“房住不炒”是大纲领,也将坚定不移的落实。

所以综合来看,房地产的中短期投资收益率都将放缓,与其他投资品的收益比较不具备必然优势,而三四线的城市可能有跌价风险,尤其不建议加杠杆炒房。

最近央行的报告表明,短期的消费贷余额大增,这里面很多的钱都流向了房地产,消费贷的特点是时间短、利息高,至少都在10%以上,如果现金流不稳定,房价波动大、杠杆率过高,会存在很大的偿还风险。

最后一个问题,会有大批断供家庭出现吗?个案会有,但是整体的风险很低。

从这个表可以看出来,虽然家庭负债在增加,但房贷余额与总储蓄额之比只有34%,还是比较正常的数据,房贷存量与总房价价值的比例只有6%,意味着绝大多数人都是房地产增值的受益者,除非迫不得已,大家都会保住房子的,当然,这可能是以缩减消费为代价的。

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