沪二手房价格指数连跌9个月 楼市降温已然来临

来源:华夏时报 2018-09-30 11:03

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365淘房 上海二手房市场降温态势明显。来自多家研究机构的数据显示,8月份,上海全市二手住宅成交1.35万套,环比下跌3.41%。这是自6月份以来,二手市场连续第三个月成交量出现下降。

从上海二手房指数办公室提供的数据来看,二手房价格指数也已经连续9个月环比下跌。

整体来看,上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态,目前绝对量已经处于近6年低位水平。业内专家认为,楼市降温已然来临。随着政策面和资金面的趋紧,预计短期内成交仍将继续低位盘整,“金九银十”已难以出现。二手房市场持续降温上海中原研究院数据显示,刚刚过去的中秋“小长假”期间,市场成交状况延续了此前的疲软格局:新建商品住宅成交仅3.4万平米,同比减少4.4%,是近5年以来交易最少的一次。而在一手房市场平淡如常的同时,上海中原各二手门店也反映,中秋假期期间,3天日均来客量1-2组,比平时双休日要少两成以上,且上门客中意向客户较少,带看难度有所增加。

尽管上述研究报告表示“逢节市场成交走弱是意料之中的事情”,但上海二手房市场早已“遇冷”多时。上海某市场研究部监控的数据与上海某房地产研究院的数据均显示,上海的二手房市场今年以来仍然保持在相对低位水平。今年8月份,上海二手住宅成交约1.35万套,环比下降3.4%;而前8个月,全市二手房成交约10.9万套,累计同比减少3.5%。上海某市场研究部亦指出,尽管今年8月的二手住宅成交量同比上涨20.03%。但是在历年同期的成交中依然处于低位,甚至低于同样楼市较为低迷的2012年同期。与此同时,二手房的价格也出现了下降。

上海二手房指数办公室提供的数据显示,今年8月份,上海二手房指数为3916点,已连续9个月下行,相比去年同期下跌1.81%。而据上海某房地产研究院最新统计,自2016年3月开始的这轮调控历时两年多,上海二手房月度价格指数持续高位盘整,自2018年以来进入下行通道。随着成交量的萎缩,上海二手房价成交价格如期下跌。“8月上海二手房成交环比小幅下降,这可能是由于8月上海新盘供给放量,且限价环境下部分楼盘性价比较高,因此部分需求转向一手市场。”某研究院研究员沈昕表示,主因在于供大于求的市场格局。公开资料显示,今年上半年,上海新建商品住宅新增供应套数2.09万套,比去年下半年上涨103%。即使是在楼市传统淡季的7、8月份,新增供应套数也维持在1万套左右,持续刷新年内纪录。常州新房

例如,8月份上海共有43个新建商品住宅项目进入市场,供应面积创28个月新高。业内专家表示,近期上海的楼盘供应充分说明了供应端在发力,很多新盘其实过去是积压的,预计后续还会有积极供应的表现。而由于限价政策,部分楼盘性价比较高,也对二手房市场需求造成了影响。例如,位于浦东新区张江板块的万科翡翠公园在8月份推出最后50余套房源,均价6.5万元/平米,而该项目的二手房源在几家中介网站上,参考均价高达8.5万元/平米,价格“倒挂”,也直接导致52套房源被712组认筹客户抢购。此外也有部分季节性的因素。

德佑地产分析师赵葆根表示,“特别是受到季节性因素的影响,6、7、8连续3个月的成交量出现下行”。短期内低位走势难以改变“上海的二手房市场量缩得很小,基本上是从2016年四季度开始就一直处于量能偏低运行的状态。”某研究院院长认为,当前上海二手房市场很明显处于降温通道。这其中一方面是由于政策调控的原因,另一方面是市场内部也有调整的自我需求,过去两年这一波上涨幅度都比较大,市场需求透支,需要重新休整。其指出,今年前8个月上海二手房市场的成交量同比略有好转,但仍处于偏低的水平。二手房价格则呈现小幅下跌的态势,这其中又分为两个阶段:2016年四季度到2017年上半年,上海二手房价格处于高位盘整状态;2017年下半年开始出现小幅下跌,最近跌的态势略有扩大。

由于成交不旺,目前上海不少二手房房东多数愿意议价,个别房东甚至主动下调挂牌价。上海中原研究院数据显示,仅在8月27日至9月2日当周,上海二手房挂牌价下调比例增加1.55%-36.77%,到9月9日这一数字上升到了41.66%。这期间,挂牌价格持平的卖家数量占比均超过43%的水平,由此来看价格下调与持平是当前市场的大趋势。此外,也有一些房东选择撤牌观望,“卖房”变“出租”现象时有发生。常州楼盘

而根据某房产研究院8月购房者和经纪人信心指数,购房者信心指数为98.4,环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3,环比下降6.3%。“二手房因为短期内缺少气氛烘托,买家入市意愿降低,加之当前价格买卖双方分歧加大,交易节奏放缓……总体来看市场出现明显预期转变。”上海中原地产市场分析师卢文曦透露,二手房市场延续近期市场惯性,议价空间进一步增加,普遍向7%-10%靠拢,郊区房源普遍超过5%的议价空间。而中心区域随着大量高端项目投放,房东也会面临相同压力,尤其是总价千万以上的挂牌房源,基本要打9折才有吸引客户看房的可能,如果要想成交,则必须进一步降价。

其预计随着新房不断入市对二手房市场产生虹吸效应,在二手房成交持续缩量背后,价格还将进一步下滑。“今年9、10月,不排除二手房市场成交量出现季节性的回升,但总体的低位走势不会改变。特别是7、8月新房供应大幅放量后,在新房市场自身面临去化压力的同时,也将这种压力传导至二手房市场。”赵葆根表示。沈昕认为,整体来看,上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态,目前绝对量已经处于近6年低位水平,预计后续下降空间有限,随着政策面和资金面的趋紧,预计短期内成交仍将继续低位盘整,“金九银十”难以出现。上海某市场中心总经理陈敏预计,9、10月,新房市场将面临着较大的去化压力,这同时也给二手房市场带来了更大的价格压力,届时对于购房者而言将有更大的选择空间。

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