李宇嘉:高杠杆下 深圳房贷政策或现收紧信号

来源:每日经济新闻 2016-01-26 09:32

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近期,工农中建四大银行在深圳的分行,相继收紧了针对中介从业人员的房贷。其中,中行深圳分行抬高中介购买二手房的贷款门槛,原先只需在深连续缴满一年社保,现在则需三年,而且须是公积金组合贷款;建行则规定,中介买房首付一律四成,配偶一方为中介者按此执行;工行要求,非深圳户籍二手房交易定金控制在成交价的5%以内,深圳户籍控制在10%以内。

天天接触买卖房产,哪些房子被低估、哪些房子升值潜力大,没有谁比中介从业人员更清楚。据笔者调研,之所以银行收紧针对中介人员的房贷,导火索就是近期中介人员大规模炒楼,特别是出现了合伙或众筹炒房的现象。事实上,中介从业人员的收入并不高、收入水平不可持续,也不具备购房和房贷支付能力。之所以炒房成风,主要在于其对后市过于乐观。另外,通过定金收据造假,提高房屋评估值,从而降低首付也起到推波助澜的作用。

中介炒房在深圳历来都有,但是银行收紧针对中介从业人员的房贷,这还是第一次。同中介一样,发放房贷的银行也是通过递交的材料掌握楼市微观信息,从而窥探到存在的问题或可能出现的风险。四大行收紧中介从业人员房贷,折射出银行开始关注深圳楼市风险,也让2015年以来深圳楼市的投资客浮出水面。

相比以往,深圳居民投资房地产的模式升级了。首先是出现了“买房票”、“养房票”的现象。据悉,2015年初深圳私下成交的“房票”价格是8000元,到当年末已涨到3万~5万元;其次是杠杆率抬升,出现了通过消费贷款、信用贷款、民间借贷凑首付或支付房款,通过众筹方式买房等“加杠杆”现象;最后,中介协助伪造材料,提高房屋评估值,实现“高评高贷”,间接降低了首付比例。

有人将本轮深圳楼市空前的牛市称为“杠杆牛”。目前,深圳存量商品住房不到北京、上海的一半,但房贷数额却比北京、上海还高,可见杠杆率之高。在房贷政策外“加杠杆”,本质上就是“次级贷款”,即给不符合房贷条件的人发放了贷款。对于总体收入较低、收入不稳定,房贷负担能力不足,靠成交量吃饭的中介从业人员来说,给予其合伙或众筹贷款,这是最典型的“次级贷款”。

但事实上,这部分“次级贷款”还是少数。2015年以来,各大银行(特别是中小银行)大量发放用房屋抵押的消费贷款,这些贷款很多又流入楼市。特别是深圳房价快速上涨,很多投资客通过消费贷款的形式,将手上房屋的增值部分套现,然后再拿去炒房,或者干脆以银行流水来申请利率更高的信用贷款来炒房。

因此,在原有的住房按揭贷款市场之外,又形成了一个新的、隐蔽的“加杠杆”贷款市场。这样,差别化的个人住房信贷政策就被突破了,整体购房杠杆率提高。由此,笔者判断,针对炒房大军的贷款中,绝大多数是“次级贷款”。

当然,由于我国“零首付”很少,加上房贷也没有被证券化、衍生化,银行很关注房贷风险,因此,我国不会出现美国式的“次贷危机”。

但是,类似深圳这样的大城市,租售比仅2%~3%,投资客并不靠租金来获得长期收益,他们看重的是房价上涨后的差价。当未来收入下降了,或者银行全面收紧房贷,再或者房价上涨的预期减弱导致抛盘增加时,就会出现房贷“断供”,银行房贷风险就会暴露。

上一波深圳中介“炒房潮”发生在2007年,随后央行全面收紧房贷,导致深圳楼市大幅度回调,同时也出现了大量的房贷“断供”。此次在深四大银行收紧对中介从业人员的房贷,事实上是为了防范类似风险。

笔者认为,中介炒房仅仅是深圳炒房群体中的一部分,但其暴露了此轮深圳房价暴涨的重要动力——加杠杆下的投资客。

因此,四大银行收紧对中介的房贷政策可能是一个转折点。由于因城施策、发挥地方主体责任、制定差别化住房信贷政策的落地,深圳楼市持续预期的房贷宽松或许要逆转了。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)返回常州365淘房>>

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