李兆基半价卖楼 香港金融低气压之内房股艰难时刻

来源:观点地产网 2016-01-22 09:31

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在内地顶豪风生水起的时候,香港地产“四叔”李兆基近日却开启了豪宅“大甩卖”模式。

1月20日,恒基兆业公布了香港半山区豪宅项目帝汇豪庭的首份定价单,定价24万港元/平方米,仅为同区域豪宅项目的一半。

作为一个纯新盘,刚推出就低价入市着实给了市场一个“惊喜”,而这个惊喜同样带着警醒的味道。

深究其定价逻辑,可以发现,豪宅市场供应量大与楼市下行似乎并不足以构成恒基“割肉”折半出售的理由,而这个看似“迫切”的定价背后,似乎隐藏着其刻意规避近日金融市场风险的踪迹。

联想到近日,美联储加息、人民币贬值、港元遭狙击,此时的港汇猛跌,资金大量外流,随之而来的是恒生指数的下跌,房地产股也受到重挫。

与此同时,市场上更出现了对港府放弃联系汇率制和加息的猜想,也引发了对香港楼市进一步的恐慌。

四叔半价卖房

对于以高档住宅为代表的香港半山区来说,恒基帝汇豪庭项目超低价格入市着实引人注目,项目定价几乎比相临近的豪宅项目便宜了一半。

据观点地产新媒体了解,帝汇豪庭项目位于罗便臣道23号,共计有90套住宅,今次首批推出的30套住宅平均价格为24万港元/平方米,其单套住宅价格也在2414~4147万港元之间。

而就在同一片区还有诸多2015年新入市的豪宅项目,相比起来则价格高低立现。

以2015年9月同区的信置地产推出的干德道ClunyPark豪宅项目为例,恒基此次推出的项目价格较其低了42%,;与2015年12月底华人置业卖出的干德道傲珀豪宅项目相比,低了49%;而港媒在该项目定价出来之后也戏称其“半山豪宅深水埗价”。

即便恒基兆业表示,下一批定价会有一成的加价幅度,但这似乎也与其自身所处位段并不对等。

事实上,不单止四叔在低价卖楼,目前香港楼市下行也已是不争的事实。据美联物业数据显示,去年8月香港楼市就开始出现向下的趋势,到12月房价已从8月的8740港元/平方呎跌至8190港元/平方呎;里昂证券报告也显示,香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。

另有报告预计,香港的豪宅市场今年因多个新楼盘将投入市场,将会表现疲弱。

四叔此时选择低价卖房可以说是规避楼市自身下行风险,但降价幅度如此之大则不得不关联到近日港元汇率大跌所带来的金融层面的风险压力。

汇率低压看空房地产

在美联储加息的大背景下,国际游资开始狙击港元,香港的金融局面日趋紧张,这也给了香港楼市另一重压力。

自上周以来,港元对美元的汇率持续走弱,1月21日更是低至7.8125,创下8年多来的新低。

而此时市场热度开始聚焦香港33年的联系汇率制。1983年,香港开始使用联系汇率制,挂钩美元,汇率定为7.8港元兑1美元,当汇率超出7.75~7.85的范围波动时候,金管局将会采取兑换举措。

简言之,倘若触到汇率7.85的下限,香港金管局就要抛售美元,买入港元。

而据相关金融人士分析,香港政府不太会让港币贬值,同样也不大可能放弃联系汇率制,而是会采取其他方式进行调控。

其中,这里面很有可能就会有市场盛传的加息方案。

据相关金融人士分析,本轮国际游资的目的并非港元,而是通过向港元施压,沽空恒指期货、沽空房地产股进行获利。

而如若香港通过加息来保卫港币,那么对房地产市场而言无疑将是雪上加霜。

一方面,港元加息将致使本地地产股成了沽售对象;另一方面,随着利息的走高,购房者的还款压力将增大,对于原本高压的香港楼市来说,购房政策将更为紧张。由此,香港房地产环节将陷入更为恶劣的环境中。

四叔在此时选择“甩卖”入市,或许正是验证着市场看空香港房地产的姿态。

内房股市值减半

港元汇率下跌加剧了港股的急速下跌。恒生指数今年20天以来已经跌了3000多点,跌幅达到15%。截至1月21日收盘,恒生指数已跌至18542点。

房地产股在这轮下跌中受到重挫,多支内房股在经历去年年中的股价高峰之后半年来市值蒸发三至四成,部分市值蒸发近半。

以资产较为优质的龙湖地产和华润置地为例,龙湖地产在去年年初出现股价的小峰值,达到11.04港元/股,后在3月跌至常规水平后迅速反弹,随着港股牛市于5月达到两年以来的最高值,至13.5港元/股,随后又随熊市于8月底跌至9.21港元/股,此后便稳步攀升,及至新年便开始急剧下跌。

自1月4日以来,龙湖地产股价已由11.56港元/股跌至9.41港元/股,跌幅达18.6%。从去年五月的峰值算起,仅半年多,龙湖的市值已蒸发了30%。

与龙湖地产的股价路径类似,华润置地2015年初小高峰达到22.05港元/股,后在3月走低后随着牛市急速走高,于四月底达到历史上的最高值至28.25港元/股;随后虽于8月底跌至18.28港元/股但总体股价保持了一定时期的稳定,此后于年尾走高至小高峰22.6港元/股后,于新年开始猛跌。

截至1月21日收盘,华润置地的股价已跌至17.0港元/股。自去年的股价峰值起,仅不到九个月,华润置地的市值已蒸发了40%。

除了以上两家内房股以外,碧桂园一年内市值蒸发31.7%、融创中国蒸发56%、恒大地产蒸发34.4%、绿城中国蒸发50%。

港股大跌对内房股最直接的影响就是在其融资方面。市值的估低会影响企业的抗风险能力评估、债券评级、信用评级,从而导致融资利率增高、增大融资成本。

而对于本轮港汇港股双跌,国泰君安分析师刘斐凡对观点地产新媒体分析称,本次不同于97年的金融风暴,政府有能力应对,不大可能会造成金融危机,但并不排除有较大波动的可能性。

同时,他认为内房股的资产大多在内地,较为稳定且由于2016内地政策将进一步宽松,整体业务不大会下降。

此外,据另一位资深分析师认为,无需对这次的汇率、股市的波动恐慌。他预计股市很快也将见底回升,内房股应该会率先反弹,这主要是得益于内房股资金充沛、资产优良、且内地融资渠道也有所拓宽。

除此之外,内房股也有采取一些措施护盘,碧桂园就于1月8日宣布68亿港元回购股份。

然而,在这轮国际游资汹涌来袭之下,在港汇港股双重下跌的环境中,香港楼市和内房股都面临着新的艰难时刻。返回常州365淘房>>

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