年末土地拍卖大潮杀到 一二线城市争相推地

来源:南方日报 2015-11-27 09:34

“眼下房地产的利好不断,市场将迎来一个新的爆发期。”临近年末,在行业利好不断涌现的背景下,首先被引爆的是土地市场。仅11月下旬,北上广以及南京、杭州等地纷纷出现了土地出让大潮,而各地的地王也不断涌现。11月24日,北京、广州、苏州三大城市联手出让了26宗土地,拍地总额213亿元。而上海则在11月25日创下了新的单价地王。而这一轮的拍地潮远未结束,未来数日有可能出现更大规模的推地现象。就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时,一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的推地潮。

一二线城市争相推地

今年的11月可以说得上是一场土地市场的狂欢。特别是在月底,国内各大一线城市都不约而同地争相推地。其中不仅包括了北京、广州、上海三大一线大城市,同时也包括了南京、杭州等核心二线城市。

11月20日、23日,杭州一口气推出了4宗地;11月23日开始,北京连续两天推出的好地引发了一线大房企的争夺;最为热闹的是,仅11月24日一天,北京、广州、苏州三大城市同时涌现出土地出让潮,这三个城市出让的土地达到26宗,而拍地的金额达到213个亿。当天,广州连推8宗地块,其中2宗流拍6宗成交,一日之内拍地揽金约50亿元。而北京,更是将房山两优质地推出市场,引发了房企的抢地大战,当日拍地就接近69亿元。

从各地的推地时间表来看,今年末一二线城市的土地出让大戏才刚刚开始。更为关键的是,政策的利好不断出台,成为今年底企业发力争夺土地资源的信心来源,带动了行业对于未来发展的良好信心。

地王潮再度降临“这是要掀起热潮的节奏,拍出的几乎全是地王!”从11月底开始,土地市场的亮点不仅多,而且还“贵”。记者发现,从11月开始国内一二线城市推出的每一场土地拍卖会几乎都能诞生新的地王。

10月30日,以38.84亿成交的金茂项目凭借21512元/平方米的楼面地价成为杭州新的单价地王。11月20日同在杭州出让的桥西宅地以16842元/平方米的价格成交,打破远洋大河宸章地块维持近8年左右的15588元/平方米的成交单价纪录,冠冕桥西新地王;同日出让的杭氧杭锅地块拍出18479元/平方米的价格,创下杭氧杭锅板块新高;三天后的11月23日开拍的湖州街地块再度加冕拱墅板块地王。

不仅是杭州,北京、上海、广州三大一线城市更是地王的集中地。11月25日下午,备受瞩目的新江湾巨型纯住宅地块迎来了现场竞标,12家房企、数轮争夺,最终由信达以72.99亿杀出重围夺得,名义楼板价4.9万元/平方米,若扣除20%保障房面积后,实际楼板价超过61000元/平方米,刷新了上海住宅楼板价新纪录。

而今年北京成交的土地中,有9宗成交楼面价超过50000元/平方米,25宗楼面价在30000元/平方米以上。在11月底,更是高地价的爆发期。11月23日成交的北京石景山交通枢纽M、N地块,经过多轮激烈竞价,最终以35.4亿元被北京老牌国企华远地产夺得,楼面价格达到28697元/平方米,溢价率高达121%。而11月24日北京土地市场继续上演房企抢地大战,经过多轮竞价,最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得,总价68.63亿元。据测算,两地块楼面价分别达到约18000元/平方米、29000元/平方米,已接近甚至超过区域在售楼房价格。

广州的土地拍卖市场一直较为理性,但近期同样也有地王诞生。仅在11月24日一天时间内,广州连推8宗地块,2宗流拍6宗成交,最终一日揽金约50亿元。其中,番禺桥南街一宗4.55万平方米的宅地由时代地产以24.69亿元及配建3600平方米保障房竞得,番禺市桥新地王由此诞生。而琶洲电商园区的3宗商地,引入的“新地主”分别是粤传媒、广东粤科和康美健康。和之前卖出的14块电商园区商地一样,这三块“蚊形地”全部底价成交,楼面地价13000元/平方米。

未来几年住宅或将“豪宅化”

目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下,已普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。有分析认为,虽然高价地并不能完全代表未来市场售价,但如此多的“地王”集中出现,未来房价很难不受到影响。

从11月开始,土地市场大热的城市不仅有北京、上海,广州、南京、杭州等,其他一二线城市同样也出现了土地成交热潮,高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。例如,南京将于本月27日拍出的仙林湖板块一地块,起拍价已超出该区域“前地王”楼面价,为此周边多楼盘都已暂停加推,待新“地王”出来后伺机涨价。

分析指出,在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下,主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺,而这些城市就十几个,最多不超过20个,占全国城市的比例相当之小。而且这些大城市在国家严控城市边界的情况下,未来出让的土地也将越来越少。也就是说,对开发商而言,未来可供选择进入的城市和空间已经越来越小。在这种情况下,土地市场的价格自然也就水涨船高。

即便是楼价一直理性的广州,也可能要进入到“豪宅时代”。在日前诞生的番禺市桥新地王,仅是楼面地价就达到16330元/平方米。合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江就认为,“未来,番禺普通住宅价位可能会超过3万元/平方米,达到番禺目前豪宅价位。”

广州还有一波土地出让大潮

番禺新地王诞生了,但广州的推地潮却刚开始。按照原定的计划,11月30日广州将继续大规模卖地,有17宗地块出让,广钢、金融城等“热土”齐齐推地,总宗地面积达41.6万平方米,总起拍价达149亿元。如果它们都顺利拍出,意味着短短一周之内,广州将进账土地出让金超200亿元。

而将来的这一波土地出让大潮,除了广钢、金融城地块引人关注外,荔湾区百花香料厂地块同样引人注目。据中原研究部分析,百花香料厂地块属于芳村花地湾板块,周边茶叶市场、花鸟鱼虫市场等各类专业市场聚集,居住氛围浓厚,二手楼盘众多,楼梯楼和电梯楼均有丰富选择,二手市场竞争较为激烈,价格相对稳定,因此,本区域的楼价上涨速度相对更加平缓。据中原研究部监测,项目片区二手电梯楼售价20000-26000元/平方米,个别楼盘的个别单位可达28000元/平方米,考虑市场现状及升值走势,预测项目经过两年开发期后,未来售价估计26000-29000元/平方米,部分具备一线花地河景的单元,单价过3万元可期。

南方日报记者蒋劲劲

市桥南地价创新高,番禺房价还要涨?

11月24日广州的土地市场很热闹。当天,广州一口气卖出6宗地,分别是番禺1宗宅地、海珠3宗地及黄埔2宗地,总拍地面积超20万平方米,卖地收入超50亿元。其中番禺地块的争夺尤为激烈。从拍卖开始就遭遇保利、招商、万科等十大房企哄抢,上演了一场抢地大战,最终时代地产以总价近24.7亿,竞配建3600平方米夺得该地,创造了新的市桥地王。对于新地王的诞生,行业普遍认为将成为番禺新一轮价格上涨的助推器,番禺的楼价将被拉高。

新地王未来要卖3万以上

番禺市桥南地块一直受关注,从未开拍就收到10家房企报价,未拍地就已经成为市桥新地王。万科、保利、旭辉、中国平安、粤科等10家房企在该地块上激烈厮杀,上演了一场抢地大战,最终时代地产以总价246949万元,竞配建3600平方米拿下该地块,折合楼面价16330元/平方米,打破了金融街去年创造的市桥地王纪录。

对于新地王的产生,时代地产广州南区总经理李伟红对于此次拿地向媒体表示,“这个拿地价在公司的预判中,看好一线城市的楼市,认为价格还将上扬。”她还表示,时代未来还会争取拿地。至于未来的地块规划,暂时还没有具体透露内容。

而所合富辉煌提供的分析报告指出,桥南宅地位于市桥南核心位置,与市桥中心一江之隔,东南西均为大型成熟社区,居住氛围成熟,北邻南区公园,可远眺珠江,景观环境优美。整块地块形状比较规整,规模较大。

对于地王,未来卖多少钱是关键。“楼面地价达到16328元/平方米,该地块房价以后要卖到3万元左右,才是盈利的。但这样有可能超过市场可以承受的范围,若按豪宅来卖,局部区域可能可以。”寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同向记者表示。

周边房价将被拉高“拍地对周边二手市场会有一定影响,可能令周边二手市场放盘的小业主心态强硬一些。”记者了解到,新地王所处的市桥南区,目前已经聚集了多个居住社区盘,如喜盈雅境、海伦堡、海伦堡御院、花样年华等都是区域内二手交投的热门楼盘。合富置业朗陶居分行主管卢嘉惠表示,这区域购买二手房的买家类型,与市桥东区、北区等区域类似,刚需客占6-7成。市场需求量大,但放盘量不多,市场处于供不应求的态势。

“从目前市场状况分析,市桥南区一手市场供应不多,且一手楼价明显高于二手楼价,因此,意向购买二手房的客户改买一手房的情况并不多见。”合富置业朗陶居分行主管卢嘉惠分析,现时价格相对较低的二手房要数新世纪花园,二手均价约11000元/平方米。花样年华的二手价格比新世纪花园略高,约12000-14000元/平方米之间。雅居乐锦官城、海伦堡等楼盘二手均价约15000元/平方米左右,而喜盈雅境、昊龙花园、海伦堡御院等楼盘,价格略高于花样年华,但低于或与雅居乐锦官城持平。

卢嘉惠表示,尽管目前市桥南区二手市场求大于供,但买家出手较为理性,估计不会因为拍地而更加积极入市。目前买家出手购房的原因,大多是因为有换房的需求或者是因为受惠于公积金贷款新政利好而出手。市桥南区二手市场上放盘业主的心态稳定,地块溢价成交,业主的态度可能会更加坚决,更加不愿意降价,不过,若业主在拍地后反价,短时间内也很难促使买家追涨入市。返回常州365淘房>>

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